Hier finden Sie wichtige Begriffe zum Thema Finanzierung näher erklärt:
Abnahmeverpflichtung
Verpflichtung des/der Darlehensnehmers/-in, sich das Darlehen innerhalb der vereinbarten Frist (Abnahmefrist) auszahlen zu lassen.
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Abschreibung (AfA)
Wertverzehr des Gebäudes, der jährlich zu einem bestimmten Prozentsatz als steuerlicher Verlust im Rahmen der Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht und wie Kosten (Werbungskosten) von den Einnahmen abgezogen bzw. gegen bestimmte Einkünfte verrechnet werden kann. Bemessungsgrundlage der AfA sind die Herstellungs- oder Anschaffungskosten, wobei die Gebäudeabschreibung mit dem Zeitpunkt der Anschaffung oder Herstellung des Gebäudes beginnt.
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Antrag
Für Ihren Finanzierungsantrag benötigen Sie in der Regel eine Gehaltsbestätigung des Dienstgebers bzw. die letzten drei Lohnzettel, einen gültigen, amtlichen Lichtbildausweis, einen Meldezettel, den Nachweis über den Verwendungszweck sowie eventuell eine Kreditrestschuldbestätigung im Falle einer Umschuldung.
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Annuitätendarlehen
sind die bei der Baufinanzierung meist verwendete Darlehensform. Die Bezeichnung stammt von der Art der Verzinsung und Tilgung der Darlehen mit einer gleichbleibenden Jahresleistung. Der Kreditnehmer zahlt dabei bis zur vollen Rückzahlung des Darlehens eine gleichbleibende Jahresleistung, die sich aus dem Zins- und Tilgungssatz in Prozent des Darlehens (Nominalbetrag) errechnet. Die Annuität wird je nach Vertrag in Vierteljahres- oder Monatsraten bezahlt.
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Ausgangszinssatz
Im Fall einer anfänglichen Fixzinsvereinbarung wird im Kreditvertrag auch ein "Ausgangszinssatz" festgelegt, der während der Fixzinsperiode gemäß der Rechenmethode für variabel verzinste Kredite im Hintergrund angepasst wird. Nach Ablauf der Fixzinsperiode wird der Kredit mit dem errechneten variablen Zinssatz verzinst und in weiterer Folge angepasst.
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Auszahlungskurs
Prozentsatz des Darlehensbetrages (Nominalbetrag), den der Darlehensnehmer nach Abzug des vereinbarten Damnums erhält.
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Bauspardarlehen
Bauspardarlehen werden nicht von Banken sondern von Bausparkassen vergeben. In Österreich gibt es 5 Bausparkassen (ABV, Landesbausparkasse "LBK", Raiffeisen Bausparkasse, S Bausparkasse, Wüstenrot). Die Laufzeit (mit Grundbucheintragung) beträgt 10 bis 30 Jahre, es kann maximal 80% der Liegenschaftswerte finanziert werden. Es sind also mindestens 20% Eigenmittel notwendig, oder müssen mittels Bankdarlehen zusätzlich finanziert werden.
Die maximale Höhe des Bauspardarlehens beträgt 150.000.- pro Person. Zur Bausparfinanzierung benötigt man keinen zuteilungsreifen Bausparvertrag; eine Zwischenfinanzierung ist in diesem Fall aber notwendig.
Der minimal verrechnete Zinssatz beträgt dzt. ca. 3,25 %, der Maximalzinssatz 6% (exklusive Spesen). Diese Zinsobergrenze stellt den Vorteil des Bauspardarlehens dar, die Rate kann einen bestimmten Maximalwert nicht übersteigen.
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Bearbeitungsgebühr/-entgelt
Von Banken einmalig erhobene Gebühr für die Bearbeitung des Darlehensantrages. Sie wird in der Regel bei der Auszahlung des Darlehens abgezogen.
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Belehnwert
Auf Basis des Schätzwertes wird der Belehnwert ermittelt. Der Belehnwert ist geringer als der Schätzwert und soll mögliche zukünftige negative Marktentwicklungen berücksichtigen.
Liste der Belehnwerte:
Immobilie |
60-80% |
Bargeld/Sparbuch |
100% |
Österreichische Lebensversicherung |
100% des Rückkaufwertes |
Englische Lebensversicherung |
50-100% des Rückkaufwertes |
Aktienfonds |
30-50% |
Internationale Anleihenfonds |
50-70% |
Österreichische Anleihefonds |
80-90% |
Gold, Platin |
ca. 50% |
Unternehmensanteile |
bilanzabhängig |
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Bereitstellungszinsen
Wer sich niedrige Zinsen für sein Immobiliendarlehen sichern möchte, das Baugeld aber erst später braucht, muss rechnen, ob es sich lohnt: Viele Geldinstitute berechnen Bereitstellungszinsen für nicht abgerufene Darlehensbeträge. Diese fallen in der Regel ab dem vierten Monat nach Abschluss des Darlehensvertrags an und betragen pro Monat üblicherweise 0,25 Prozent.
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Bonität
Bonität bedeutet Kreditwürdigkeit. Diese ist gegeben, wenn eine Darlehensgewährung unter persönlichen (in erster Linie zählt hier die Kreditauskunft) und sachlichen Gesichtspunkten vertretbar ist. Für die Beurteilung der sachlichen Bonität werden sämtliche Unterlagen über Einkommen und Ausgaben geprüft.
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Coupon, Kupon
Ein Kupon (auch Coupon) wird bei der Herausgabe von festverzinslichen Wertpapieren festgelegt. Es ist ein Zinsschein, der die vereinbarte Verzinsung des Wertpapiers angibt und zur Entgegennahme der Zinszahlung berechtigt.
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Damnum
Oft als Disagio bezeichnet, ist die Differenz zwischen dem Nominalbetrag (Rückzahlungsbetrag) und dem Auszahlungsbetrag eines Hypothekendarlehens.
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Darlehensvertrag
Vertrag über die Gewährung und Rückzahlung einer bestimmten Geldsumme. Das Darlehen kommt zustande durch einen Darlehensantrag sowie die Zusage (Bewilligung) der Bank.
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Dingliche Absicherung
Absicherung eines Kredits durch Grundpfandrechte.
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Disagio
Das Disagio (auch Damnum genannt) ist die Differenz zwischen dem Nennwert der vereinbarten Darlehenssumme und der tatsächlichen Auszahlung. Dieser Auszahlungsverlust ist praktisch eine Zinsvorauszahlung: Im Gegenzug reduziert der Kreditgeber den Nominalzins entsprechend. Bei der Finanzierung einer vermieteten Immobilie kann der Eigentümer das Disagio steuerlich geltend machen.
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Effektivzins
Preis für die Gesamtbelastung pro Jahr in Prozent bei Krediten, deren Konditionen für die gesamte Laufzeit des Darlehens festgeschrieben sind.
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Eigenkapital
Eigenmittel sind der Grundstock einer jeden Finanzierung. Wollen Sie etwa eine Immobilie kaufen, so sollten Sie 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises selbst zur Verfügung haben. Zu den Eigenmitteln zählt nicht nur das, was Sie angespart haben, sondern dazu zählen auch etwa Wertpapiere, Goldmünzen bzw. Immobilienbesitz.
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Eigentumseinverleibung
Damit Ihr Eigentum aneiner Liegenschaft im Grundbuch eingetragen wird, ist eine Gebühr zu entrichten, die 1,1 % vom Kaufpreis beträgt.
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Einheitswert
Ein vom Finanzamt festgesetzter steuerlicher Richtwert für Grundstücke und Gebäude, auf dessen Basis u. a. die Grundsteuer und die Grunderwerbsteuer ermittelt werden.
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Eintragungsgebühr vom Pfandrecht
Diese Abgabe kostet 1,2 % des eingetragenen Darlehens-/Kreditbetrages in das Grundbuch.
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EURIBOR (= Euro InterBank Offered Rate)
Dies ist jener Zinssatz zu dem sich Banken gegenseitig kurzfristig Geld leihen. Der EURIBOR ist der häufigste Index, der einer Kreditverzinsung zu Grunde gelegt wird.
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Finanzierungsplan
Zusammenstellung aller Herstellungs- oder Erwerbskosten einerseits und der zur Finanzierung dienenden Eigen- und Fremdmittel andererseits.
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Gesamtkosten
Die Gesamtkosten des Kredites/Darlehens sind sämtliche Kosten einschließlich der Zinsen, Provisionen etwa für die Vermittlung des Kredites, Abgaben und Kosten jeder Art – ausgenommen Notariatsgebühren –, die im Zusammenhang mit dem Darlehens-/Kreditvertrag zu zahlen sind und die dem Darlehens-/Kreditgeber bekannt sind. Dazu zählen auch Kosten für Nebenleistungen im Zusammenhang mit dem Darlehens-/Kreditvertrag, insbesondere Versicherungsprämien, wenn der Abschluss des Vertrags über diese Nebenleistung eine vom Darlehens-/Kreditgeber geforderte Voraussetzung dafür ist, dass das Darlehen bzw. der Kredit überhaupt oder nach den vorgesehene Vertragsbedingungen gewährt wird.
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Gesamtkredit- bzw. Gesamtdarlehensbetrag
Das ist jener Netto-Betrag, der zur Auszahlung kommt. Konkret ist dies der Darlehens-/Kreditbetrag abzüglich Bearbeitungsspesen, staatlicher Gebühren, Schätzkosten etc.
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Grundbuch
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das vom zuständigen Bezirksgericht geführt wird und die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks der Öffentlichkeit zugänglich macht. Es zeigt die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks, die Lasten und Beschränkungen des Grundstücks und die Hypotheken auf. Eintragungen erfolgen immer aufgrund einer Urkunde.
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Grunderwerbsteuer
Sie beträgt derzeit 3,5 % von der Kaufsumme, unter nahen Verwandten 2 %.
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Hebesatz
Von den hebesatzberechtigten Gemeinden per Satzung festgesetzter Zuschlag auf den einheitlichen Steuermessbetrag zur Bemessung der Gewerbe- und Grundsteuer.
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Hypothek
- Darlehenshypothek
Bei der Darlehenshypothek wird ein Pfandrecht mit dem Kapitalbetrag (Darlehensbetrag), den Zinsen und Verzugszinsen, die die Bank höchstens in Anrechnung bringen kann und einer Nebengebührensicherstellung, die der Sicherstellung der Zinsenund Spesen dient, im Grundbuch einverleibt. Die Sicherstellung ist nur für dieses bestimmte Darlehen und nur für den aus der ursprünglichen Darlehensforderung noch offenen Betrag zuzüglich der Zinsen gegeben, das heisst insbesondere, dass für neue Darlehen jedenfalls auch neue Sicherheiten bestellt werden müssen, was mit nicht unerheblichen Kosten verbunden ist.
- Höchstbetragshypothek
Bei der Höchstbetragshypothek wird ein Pfandrecht mit einem Höchstbetrag im Grundbuch eingetragen. Darin sind das Kapital, aber auch die Zinsen, etwaige Verzugs- und Zinseszinsen sowie Nebengebühren enthalten. Wesentlicher Unterschied zur Darlehenshypothek ist, dass die Höchstbetragshypothek auch für weitere Darlehen, welche Ihnen die selbe Bank gewährt, herangezogen werden kann.
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Konditionen
Bedingungen, zu denen ein Darlehensgeber bereit ist, ein Darlehen zur Verfügung zu stellen.
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Kontorahmen
Für kleinere Anschaffungen und wenn es schnell gehen soll können Sie mit Ihrem Bankberater einen Überziehungsrahmen zu Ihrem Gehalts- oder Pensionskonto vereinbaren. Zinsen fallen dabei nur für den tatsächlich in Anspruch genommenen Betrag an. Die Kreditsteuer entfällt.
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Kreditrate
Die Rückzahlung des Kredites geschieht im Allgemeinen in monatlichen Raten. Bei manchen Finanzierungsformen gibt es die Möglichkeit, vorerst nur die anfallenden Zinsen zurückzuzahlen (z.B. Versicherungsdarlehen). Die Höhe der Kreditrate richtet sich einerseits nach der Laufzeit des Kredites, andererseits nach den Zinsen.
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Kreditrechner
Mit dem Darlehensrechner können Sie die Höhe der Kreditrate bei einer bestimmten Laufzeit und bestimmten Zinsen für die von Ihnen eingegebene Kredithöhe berechnen.
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Laufzeit
Die Laufzeit eines Darlehens umfasst den Zeitraum von der Auszahlung bis zur vollständigen Rückzahlung.
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Maklerhonorar
Die Maklerprovision beträgt bei Liegenschaftskäufen in der Regel 3 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer.
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Nominalbetrag
Der im Darlehensvertrag vereinbarte Nennbetrag eines Darlehens. Der Auszahlungsbetrag liegt häufig unter dem Nominalbetrag.
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Nominalzinssatz
Jährlicher Soll-Zinssatz ohne Berücksichtigung von Nebenkosten und Abrechnungsperiode.
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Pfandbriefe
Festverzinsliche Wertpapiere, dieder Mittelbeschaffung für Darlehen dienen. Sie müssen jederzeit durch erststellige Hypotheken mit mindestens gleichem Zinssatz gedeckt sein. Öffentliche Pfandbriefe dienen der Refinanzierung von Kommunaldarlehen an Bund und Länder (Gemeinden).
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Rechtsgebühr
Diese Steuer war bis zum 31.12.2010 in der Höhe von 0,8 % der Kredit-/Darlehenshöhe zu bezahlen.
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Schätzungsgebühren
Für die Schätzung werden dem Darlehensnehmer Gebühren in Rechnung gestellt, die in der Regel bei der Auszahlung des Darlehens einbehalten werden.
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Schätzwert
Von einem eigens ausgebildeten Bankmitarbeiter oder Schätzer festgestellter (aktueller) Verkehrswert der Immobilie, des Superädifikates, etc.
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Schuldendienst
Regelmäßige Rate, bestehend aus Tilgungsanteil und Zinsen.
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Sekundärmarktrendite (SMR)
Die Sekundärmarktrendite ist ein Durchschnitt der Renditen aller festverzinslichen Anleihen des Bundes (SMR-Bund) oder aller Emittenten (SMR-Emittenten). Die SMR dient oft als Grundlage für die Zinsbemessung einer Finanzierung.
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Sicherstellung
Als Grundlage für jede Art der Finanzierung müssen Sie Sicherstellungen beibringen. Die gängigsten Sicherstellungen sind Bürgschaft bzw. die Verpfändung von Gehalt, Lebensversicherungen, Einlagen und Wertpapieren oder von Immobilien.
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Tilgung
Regelmäßige Leistung des Darlehensnehmers zur Rückzahlung des Darlehens.
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Umschuldung
Ablösung eines bestehenden Kredites durch ein neues Darlehen (z.B. bei Umwandlung kurzfristiger Bankkredite in langfristige Hypothekendarlehen).
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Verkehrswert
Marktwert eines (un)bebauten Grundstücks an einem bestimmten Stichtag.
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Versicherungsdarlehen
Finanzierungsvariante im Wohnbau. Beim Versicherungsdarlehen werden die laufenden Zinsen und die Prämie für eine Lebensversicherung gezahlt. Die Kreditsumme wird am Ende der Laufzeit mit dem angesparten Kapital der Lebensversicherung zurückgezahlt.
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Vertragserrichtung
Die Kosten für dieVertragserrichtung bewegen sich bei Notaren/Rechtsanwälten zwischen 1 % und 4 % der Kaufsumme zuzüglich Mehrwertsteuer und Barauslagen.
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Werbungskosten
Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind bestimmte Aufwendungen (z. B. Darlehenszinsen, Disagio, Abschreibungen, Bewirtschaftungskosten, Reisekosten etc.) steuerlich abzugsfähige Werbungskosten.
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Zinsen
- Variabler Zinssatz:
Ein variabler Zinssatz wird nach vereinbarten Regeln (Zinsenanpassungsklausel) während der Laufzeit einer Finanzierung an das aktuelle Marktniveau angepasst.
- Fixzinssatz:
Ein fixer Zinssatz kommt während der vereinbarten Periode zur Anwendung. Nach Ablauf der Fixzinsperiode kommt der vereinbarte variable Zinssatz zur Anwendung.
Es kann aber auch eine neue Zinsenfixierung vereinbart werden.
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